ทำความเข้าใจ ROI ของอสังหาริมทรัพย์ไทย — วิธีคำนวณด้วยตนเอง

ผลตอบแทนค่าเช่ารวม (gross yield) คือค่าเช่ารายปีหารด้วยราคาซื้อทั้งหมด ตัวเลขนี้อ้างง่ายและปั่นให้สูงง่าย — ควรถามเสมอว่าตัวหารรวมค่าโอนและค่าเฟอร์นิเจอร์หรือไม่ และตัวเลขค่าเช่าเป็นราคาเสนอหรือสัญญาที่ลงนามแล้ว

ผลตอบแทนสุทธิ (net yield) ต้องหักรายการต้นทุนจริง ได้แก่ ค่าส่วนกลาง เงินกองทุน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกัน ค่าซ่อมและเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ค่าหาผู้เช่าหรือบริหาร และที่สำคัญที่สุดคือช่วงว่างระหว่างผู้เช่า ในทางปฏิบัติรายการหักเหล่านี้เปลี่ยนภาพจากตัวเลขรวมอย่างมีนัยสำคัญ

ผลตอบแทนทั้งหมด (total return) บวกกำไรหรือขาดทุนจากราคาตอนขายออก หักต้นทุนการขาย (ค่านายหน้า ภาษีฝั่งผู้ขาย) และการเคลื่อนไหวของค่าเงินระหว่างตอนโอนเข้าและส่งกลับ สเปรดชีตที่มีต้นทุนเข้า กระแสเงินสดรายปี และสมมติฐานขายออก ให้คำตอบที่ตรงไปตรงมากว่าตัวเลขผลตอบแทนเดี่ยว ๆ

ทดสอบสมมติฐานสามข้อ ได้แก่ จำนวนเดือนว่างต่อปี ค่าเช่าที่ได้จริงเทียบกับที่เสนอ และจำนวนปีกว่าจะขายต่อได้ หากการลงทุนคุ้มเฉพาะเมื่อทั้งสามข้อเป็นบวกทั้งหมด แสดงว่าส่วนเผื่อความปลอดภัยบางเกินไป

GoThailandHome ตั้งใจไม่เผยแพร่สถิติผลตอบแทน อัตราการเข้าพัก หรือการคาดการณ์ราคา เพราะตัวเลขระดับยูนิตที่น่าเชื่อถือต้องอาศัยสัญญาที่ลงนามและต้นทุนที่ตรวจสอบได้ โปรดใช้วิธีในบทความนี้กับใบเสนอราคาจริงที่คุณเก็บเอง และถือว่าคำอ้างผลตอบแทนทางการตลาดเป็นราคาเสนอ ไม่ใช่ข้อเท็จจริง