泰国外国人产权规则——法律允许什么

外国人在泰国最清晰的产权路径是永久产权公寓。《公寓法》允许外国自然人和法人以完整产权持有单元，前提是整栋楼的外资持有比例不超过可售建筑面积的 49%。配额按楼栋统计，过户时由公寓法人确认。

外国人一般不能以永久产权持有土地。《土地法典》将土地所有权限定于泰国公民和泰资控股公司，仅有极少数例外（如投资促进委员会 BOI 优惠），且很少适用于住宅买家。

对于独栋和别墅，标准结构是：对土地登记最长 30 年的租赁权（续约条款属合同承诺，并非登记权利），同时以永久产权持有建筑物本身；或在土地厅登记用益权（使用收益权）与地上权（在他人土地上拥有建筑物的权利）等权利。

仅以泰国公司作为代持工具为外国人持有土地是违法的。公司必须有真实的经营实质和真实的泰籍股东；当局可调查代持安排并予以撤销。已婚买家应注意：泰籍配偶购买的土地须声明为配偶的个人财产。

在依赖任何结构之前，请确认地契等级（Chanote、Nor Sor 3 Gor 等的确定性各不相同），在土地厅核查他项权利，并请独立的泰国律师审查具体文件。本文仅总结法律框架，不构成法律意见。